Calculer le vrai cashflow de votre immeuble : au-delà du loyer brut
Découvrez pourquoi le loyer brut est une mesure trompeuse et apprenez à calculer le vrai cashflow de votre immeuble au Québec. Ce guide complet couvre toutes les dépenses à considérer pour une analyse de rentabilité précise et fiable.
Pourquoi le loyer brut est un indicateur trompeur
Quand un courtier vous présente un triplex à 450 000 $ avec des revenus de 2 400 $ par mois, votre premier réflexe est probablement de calculer le rendement sur le loyer brut. C'est une erreur que commettent la majorité des investisseurs débutants au Québec — et même certains expérimentés. Le loyer brut ne raconte qu'une fraction de l'histoire. Entre l'hypothèque, les taxes, l'assurance, l'entretien, les vacances locatives et une dizaine d'autres postes de dépenses, le cashflow réel peut être dramatiquement différent de ce que le loyer brut laisse entrevoir.
Comprendre le vrai cashflow de votre immeuble, c'est la différence entre un investissement rentable et un gouffre financier déguisé en « bonne affaire ». Dans cet article, nous allons décortiquer chaque composante du calcul, utiliser un exemple concret avec un triplex québécois typique, et vous donner les outils pour ne plus jamais vous fier au loyer brut seul.
La formule complète du cashflow
Le cashflow net se calcule ainsi :
Cashflow net = Revenus bruts − Vacances − Dépenses d'exploitation − Service de la dette
C'est simple en apparence, mais chaque terme cache une réalité complexe. Voyons chaque composante en détail.
Les revenus : au-delà du loyer mensuel
Vos revenus incluent les loyers mensuels de chaque unité, mais aussi potentiellement les revenus de stationnement, de buanderie (si vous avez des machines payantes), de rangement supplémentaire, ou même d'antennes de télécommunication sur le toit. Au Québec, certains propriétaires incluent aussi les revenus de sous-location de garage ou d'espace commercial au rez-de-chaussée.
Pour notre exemple, prenons un triplex typique dans la couronne nord de Montréal :
- Unité 1 (4½) : 1 000 $/mois
- Unité 2 (4½) : 850 $/mois
- Unité 3 (3½) : 550 $/mois
- Stationnement : 3 × 50 $ = 150 $/mois
- Total brut mensuel : 2 550 $
- Total brut annuel : 30 600 $
Le taux de vacance : la réalité que personne ne veut voir
Même dans un marché locatif serré comme celui de Montréal ou Gatineau, vous devez prévoir un taux de vacance. Au Québec, le taux moyen se situe autour de 2 à 3 % dans les grands centres urbains, mais peut atteindre 5 à 8 % dans les régions plus éloignées ou pour des unités haut de gamme. Prévoyez toujours au minimum 3 % dans vos calculs, même si votre immeuble est plein depuis des années.
Un taux de vacance de 3 % sur 30 600 $ annuel représente 918 $ par année, soit environ 77 $ par mois de revenus en moins.
Les mauvaises créances
En plus de la vacance, il faut prévoir un pourcentage pour les mauvaises créances — les loyers impayés que vous ne récupérerez jamais. Au Québec, les procédures au TAL (Tribunal administratif du logement) peuvent prendre plusieurs mois, pendant lesquels un locataire peut occuper le logement sans payer. Prévoyez 1 à 2 % de vos revenus bruts pour ce poste.
Le détail complet des dépenses d'exploitation
C'est ici que la plupart des investisseurs sous-estiment leurs coûts. Voici le tableau complet des dépenses typiques pour un triplex au Québec :
| Poste de dépense | % du revenu brut | Montant annuel | Montant mensuel |
|---|---|---|---|
| Taxes municipales | 15-20 % | 4 590 $ | 383 $ |
| Taxes scolaires | 1-2 % | 460 $ | 38 $ |
| Assurance immobilière | 4-6 % | 1 530 $ | 128 $ |
| Entretien et réparations | 5-10 % | 2 295 $ | 191 $ |
| Réserve pour immobilisations | 3-5 % | 1 224 $ | 102 $ |
| Déneigement | 1-2 % | 460 $ | 38 $ |
| Entretien des espaces communs | 1-2 % | 460 $ | 38 $ |
| Frais de gestion (si applicable) | 5-8 % | 1 530 $ | 128 $ |
| Électricité des communs | 1-2 % | 460 $ | 38 $ |
| Comptabilité et frais légaux | 1-2 % | 460 $ | 38 $ |
| Total dépenses | 37-61 % | 13 469 $ | 1 122 $ |
Les taxes municipales et scolaires
Au Québec, les taxes municipales représentent généralement le poste de dépense le plus important après l'hypothèque. Elles varient considérablement d'une municipalité à l'autre. À Montréal, le taux est d'environ 0,95 $ par 100 $ d'évaluation, tandis qu'à Sherbrooke il peut atteindre 1,30 $. Pour un triplex évalué à 380 000 $ (l'évaluation municipale est souvent inférieure au prix d'achat), attendez-vous à payer entre 3 600 $ et 5 000 $ par année.
Les taxes scolaires, quant à elles, sont plus modestes mais ne doivent pas être oubliées. Elles se situent généralement entre 0,10 $ et 0,15 $ par 100 $ d'évaluation.
L'assurance : ne lésinez pas
L'assurance d'un immeuble locatif au Québec coûte significativement plus cher qu'une assurance habitation standard. Pour un triplex, attendez-vous à payer entre 1 200 $ et 2 000 $ par année, selon l'âge du bâtiment, sa localisation, et les couvertures choisies. Assurez-vous d'avoir une couverture pour la perte de revenus locatifs — si un sinistre rend une unité inhabitable, cette couverture remplace les loyers perdus pendant les réparations.
L'entretien : la dépense invisible
L'entretien courant (plomberie, électricité, peinture, appareils) représente typiquement 5 à 10 % des revenus bruts. Mais au-delà de l'entretien courant, vous devez constituer une réserve pour les dépenses en capital (CapEx) — le remplacement de la toiture (15 000 $ à 25 000 $ pour un triplex), du chauffe-eau (1 500 $ à 3 000 $ par unité), des fenêtres (500 $ à 1 200 $ par fenêtre), ou de la fournaise (4 000 $ à 8 000 $).
Une règle empirique courante est de mettre de côté 1 % de la valeur de l'immeuble par année pour les dépenses en capital. Pour un triplex de 450 000 $, cela représente 4 500 $ par année, soit 375 $ par mois.
Le déneigement : la dépense typiquement québécoise
Au Québec, le déneigement est une dépense incontournable de novembre à avril. Pour un triplex avec entrée et stationnement, prévoyez entre 800 $ et 1 500 $ par saison selon la région et la superficie à déneiger. Certains propriétaires le font eux-mêmes pour économiser, mais à mesure que votre portefeuille grandit, ce n'est plus viable.
Exemple concret : le triplex de la couronne nord
Reprenons notre triplex à 450 000 $ avec une mise de fonds de 20 % (90 000 $) et un prêt hypothécaire de 360 000 $ à 5,5 % sur 25 ans.
Service de la dette
Le paiement hypothécaire mensuel s'élève à environ 2 183 $ (capital et intérêts). C'est le poste le plus important de votre budget.
Calcul du cashflow mensuel
| Poste | Montant mensuel |
|---|---|
| Revenus bruts | +2 550 $ |
| Vacance (3 %) | −77 $ |
| Mauvaises créances (1 %) | −26 $ |
| Revenus nets effectifs | 2 447 $ |
| Taxes municipales | −383 $ |
| Taxes scolaires | −38 $ |
| Assurance | −128 $ |
| Entretien courant | −128 $ |
| Réserve CapEx | −375 $ |
| Déneigement | −75 $ |
| Espaces communs | −38 $ |
| Électricité communs | −38 $ |
| Comptabilité/légal | −38 $ |
| Total dépenses d'exploitation | −1 241 $ |
| Revenu net d'exploitation (RNE) | 1 206 $ |
| Service de la dette | −2 183 $ |
| Cashflow net mensuel | −977 $ |
Oui, vous avez bien lu. Ce triplex qui semblait générer 2 550 $ par mois de revenus produit en réalité un cashflow négatif de 977 $ par mois. C'est la dure réalité que le loyer brut ne vous montre pas.
Nuances importantes
Avant de paniquer, il faut comprendre que le cashflow n'est pas le seul indicateur de rentabilité. Chaque mois, une portion de votre paiement hypothécaire rembourse le capital (environ 800 $ au début du prêt), ce qui constitue un enrichissement forcé. De plus, la valeur de l'immeuble peut s'apprécier avec le temps. Cependant, si vous comptez sur l'appréciation pour justifier un cashflow négatif, vous spéculez — vous n'investissez pas.
Les ratios essentiels à connaître
Le taux de capitalisation (Cap Rate)
Le cap rate mesure le rendement de l'immeuble indépendamment du financement :
Cap Rate = RNE annuel ÷ Prix d'achat
Dans notre exemple : (1 206 $ × 12) ÷ 450 000 $ = 3,2 %
Au Québec, un cap rate acceptable pour un plex résidentiel se situe entre 4 % et 6 %. Notre exemple à 3,2 % est en dessous, ce qui confirme que le prix d'achat est élevé par rapport aux revenus.
Le rendement cash-on-cash
Ce ratio mesure le rendement sur votre argent investi :
Cash-on-cash = Cashflow annuel ÷ Mise de fonds totale
La mise de fonds totale inclut le 90 000 $ de mise de fonds plus environ 15 000 $ de frais de clôture (notaire, inspection, taxe de bienvenue), soit 105 000 $.
Dans notre cas : (−977 $ × 12) ÷ 105 000 $ = −11,2 %
Un rendement négatif signifie que vous devez injecter de l'argent chaque mois. Idéalement, visez un cash-on-cash positif d'au moins 4 à 8 %.
Le multiplicateur de revenus bruts (MRB)
MRB = Prix d'achat ÷ Revenus bruts annuels
450 000 $ ÷ 30 600 $ = 14,7×
Au Québec, un MRB inférieur à 15× est généralement considéré comme acceptable pour un plex, mais les meilleures aubaines se trouvent sous 12×.
Stress-tester vos chiffres
Un bon investisseur ne se contente pas d'un seul scénario. Voici les variables à tester :
Hausse des taux d'intérêt
Si votre taux passe de 5,5 % à 7 % au renouvellement, votre paiement mensuel grimpe à environ 2 500 $, ajoutant 317 $ de plus à votre cashflow négatif. Pouvez-vous absorber ce choc ?
Vacance prolongée
Si une unité reste vacante pendant 3 mois (rénovation entre deux locataires, par exemple), vous perdez entre 1 650 $ et 3 000 $ de revenus. Avez-vous un fonds d'urgence suffisant ?
Réparation majeure imprévue
Un dégât d'eau majeur peut coûter entre 10 000 $ et 30 000 $ après la franchise d'assurance. Votre réserve CapEx est-elle suffisante, ou avez-vous accès à une marge de crédit ?
Outils pour suivre votre cashflow en continu
Le calcul initial est crucial, mais le suivi mensuel l'est tout autant. Trop de propriétaires calculent leur cashflow une fois à l'achat et ne le revoient jamais. Vos dépenses évoluent — les taxes augmentent, les assurances montent, les réparations s'accumulent.
Des plateformes comme Gero Immo permettent de centraliser toutes vos finances immobilières en un seul endroit : revenus, dépenses, cashflow par propriété, et même des projections automatisées. Le module financier calcule votre cashflow réel en temps réel et vous alerte quand un immeuble passe sous votre seuil de rentabilité.
L'important est de choisir un système et de s'y tenir. Que ce soit un tableur Excel bien structuré ou une plateforme dédiée, l'essentiel est de suivre chaque dollar qui entre et sort de vos immeubles.
Comment améliorer un cashflow négatif
Si votre calcul révèle un cashflow négatif, tout n'est pas perdu. Voici les leviers à votre disposition :
Augmenter les revenus : Vérifiez si vos loyers sont au prix du marché en consultant les annonces comparables sur Kijiji et Marketplace. Au Québec, vous pouvez augmenter les loyers selon les recommandations du TAL, et lors du départ d'un locataire, vous pouvez ajuster le loyer au marché (sous réserve des nouvelles dispositions de la Loi 31 pour les immeubles de moins de 20 ans).
Réduire les dépenses : Comparez vos assurances annuellement, négociez vos contrats de déneigement, et investissez dans l'efficacité énergétique (thermostats intelligents, isolation) pour réduire les coûts de chauffage si vous les assumez.
Refinancer : Si les taux baissent ou si la valeur de votre immeuble a augmenté, un refinancement peut réduire votre paiement mensuel.
Ajouter de la valeur : Convertir un sous-sol en logement (avec les permis appropriés), ajouter du stationnement, ou installer une buanderie payante peut augmenter significativement vos revenus.
En résumé
Le vrai cashflow d'un immeuble est bien plus complexe que « loyer moins hypothèque ». En intégrant toutes les dépenses réelles — taxes, assurance, entretien, vacance, réserves — vous obtenez une image fidèle de la rentabilité de votre investissement. Cette discipline analytique est ce qui sépare les investisseurs qui bâtissent un patrimoine durable de ceux qui accumulent des propriétés à cashflow négatif en espérant que le marché les sauvera. Prenez le temps de faire vos calculs correctement avant chaque acquisition, et suivez vos chiffres religieusement chaque mois. Votre portefeuille vous remerciera.
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